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上海新梅:发展瓶颈函待突破

发布时间:2010-04-20    研究机构:天相投资

公司 2009 年度的经营业绩同比出现了较大幅度的下降,全年共实现营业收入18,759.70 万元,同比减少63.31%;实现营业利润3,867.55 万元,同比减少66.31%;实现归属于上市公司净利润1687.47 万元,同比减少79.40%。基本每股收益0.07 元。

业绩下降主要由于报告期内可售房源同比大幅减少。期内房地产销售收入1.79 亿元,主要来源于新梅共和城一期东块1-2 号房和新梅太古城,同比下降64.45%,销售毛利率33%,盈利能力中等;租金收入8805 万元,同比增长5.35%,毛利率为60.3%,盈利能力较好。

存货 16.64 亿元,主要是地产项目新梅共和城和新梅太古城。新梅共和城尚有一期东块3-5 号房少量项目未结算,账面价值约1亿元;新梅太古城分三期开发,一期已经以总价13.5 亿元、单价20517 元/平米整售给中粮置业,二三期的动迁工作公司已经中止,账面价值约14.6 亿元,我们预计公司或许有新的经营计划,不排除将太古城整售给中粮置业的可能。2010 年公司计划投资5 亿元增加项目储备,资金来源主要为销售项目回笼资金。账面投资性房地产1.25 亿元,主要为新梅大厦,年租金收入约9000万元。

期末速动比率 0.33 倍,货币资金9757 万元,没有短期借款,主要为应付账款2.6 亿元,系新梅共和城一期东块结算,应付工程款增加所致。随着2010 年项目销售回笼资金,短期财务风险可控;资产负债率58.6%,非流动负债主要是长期借款8 亿元,总体而言财务风险不大。为了增加项目储备,增强资金实力,公司会在适当的时候在资金市场进行融资。

2010 年公司计划实现营业收入14 亿元。主要来源为:一是新梅太古城一期交付实现营业收入13.5 亿元;二是新梅共和城一期东块3-5 房尽快实现交房;三是租金收入约9000 万元。

公司面临的主要风险为项目储备不足,且资金实力有限,目前总资产为19 亿元,净资产5.26 亿元,凭借自身实力无法突破发展瓶颈。我们预计公司未来发展出路要么通过大股东注入资产,做大地产主业,要么被卖壳。

我们预测公司 2010 年-2012 年的每股收益分别为0.35 元和0.23元、0.36 元,按公司最近收盘价9.76 元,对应的动态市盈率分别为28 倍、42 倍、27 倍。估值优势不显著,维持 “中性”的投资评级。可关注其存在股权运作可能的交易机会。

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