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上海新梅:业绩可持续性有待加强

发布时间:2011-03-08    研究机构:天相投资

基本面概述:公司是上海城区开发企业,业务范围包括房地产开发及商业物业出租。公司为小型房地产开发企业,资金实力有限,目前公司的关注点以二、三线城市的商业住宅开发为主。2010年公司实现营业收入6138.98万元,同比减少67.28%,归属母公司净利润954.66万元,同比减少43.43%,基本每股收益为0.04元。

本期经营状况:报告期内,公司开发的项目为上海新梅共和城一期东块和江阴新梅豪布斯卡项目。其中,新梅共和城一期东块在报告期内已基本竣工,共销售商业用房46套,销售面积为2620.15平方米;江阴新梅豪布斯卡项目总规划建筑面积为6.77万平方米,物业形态包括住宅、办公和商业。

截至报告期末,该项目的桩基工程已完成。

业绩可持续性有待加强。公司2010年收入主要来自“新梅共和城”东块一期综合性物业的出售,新梅大厦办公楼租金收入以及新梅太古城一期整体出售给中粮置业的销售款13.5亿。鉴于公司放弃增资承接新梅太古城项目的子公司上海新兰,因此公司逐步退出了新梅太古城二、三期的开发。目前公司的储备项目主要是新梅共和城东块一期3-5号商铺尾盘以及新竞得的江阴新梅豪布斯卡项目。考虑到江阴新梅豪布斯卡项目的开发周期至少在2年以上,因此公司2011年、2012年的收入来源只能依靠新梅大厦的租金收入和共和城尾盘销售。

短期资金压力有效缓解。公司期末资产负债率48.87%,报告期末无短期借款,货币资金2.47亿元,尤其“新梅太古城一期”的出售加快了资金回笼,公司短期内资金压力不大。

未来看点:公司2010年12月以总价6.15亿元竞得江阴“澄地2010-C-89”地块,该地块面积5.52万平米,用途为商住用地。

目前已完成桩基工程,周边基础设施、公共交通较完备。公司和杉杉控股共同出资设立江阴新兰房地产开发有限公司合作开发江阴新梅项目,公司出资比例为55%。江阴项目补充了公司目前有限的储备资源,缓解了业绩压力,增强了未来的业绩预期。

盈利预测与评级:我们预测2011、2012年公司EPS分别为0.02元和0.02元,以3月7日收盘价计算的PE分别为313倍和452倍。公司资金实力有限,虽然刚刚从“新梅太古城”项目中“脱身”腾出资金,但后续储备项目有限,加上市盈率较高,因此维持公司“中性”的投资评级(表1)。

风险提示:大盘系统性波动风险,储备项目尚显不足带来的业绩波动。

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