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房地产行业周报:调控初见成效

时间:2016-10-15    机构:中泰证券

行业跟踪:

一手房:环比增速43.4%,同比增速14.8%

本周中泰跟踪60大中城市一手房合计成交94,152套,环比增速43.4%,同比增速14.8%,年初至今累计同比增长23.5%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为18.4%、20.2%和63.8%。

二手房:环比增速325.6%,同比增速53.5%

本周中泰跟踪的18个城市二手房成交合计28,659套,环比增速325.6%,同比增速53.5%,年初至今累计同比增长44.2%。一线、二线、三线城市环比增速分别为120.6%、750.5%、417.4%。

库存:可售套数环比增速-1.0%

本周中泰跟踪本周中泰跟踪全国25大城市住宅可售套数合计1,015,579套,环比增速-1.0%,去化周期30.2周。一线、二线、三线环比增速分别为-2.2%、-1.6%、-0.4%。一线、二线及三线去化周期分别为23.3、13.7、51.5周。

土地(2016/10/03-2016/10/09)

本周全国100大中城市供应土地规划建筑面积环比增速-88.8%,同比增速-45.9%;挂牌均价环比增速-51.7%,同比增速-60.3%;成交土地规划建筑面积环比增速-80.0%,同比增速-74.0%;二线和三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-91.9%和-63.8%;成交均价环比增速-38.2%,同比增速-14.8%;成交总价环比增速-87.7%,同比增速-77.8%。

公司跟踪

天宸股份:公司股东国华人寿于9月2日至10月10日期间,通过集中竞价交易系统增持公司股票3433.38万股,占公司总股本的5%。此次增持后,国华人寿共计持有公司股份13733.55万股,占公司总股本的20.00%。国华人寿此次增持是出于公司未来业务发展前景的看好,同时其在未来12个月内,拟通过二级市场择机增持公司股份,增持股份数量不少于1000万股。公司股东国华人寿对上交所问询函进行回复称,截至目前无意通过股份增持获得天宸股份的实际控制权,也无意参与公司经营管理。同时。目前未筹划关于天宸股份的并购重组、股份发行、债务重组、业务重组、资

产剥离和资产注入等重大事项。另外,也不存在对公司董事会和高管进行调整的计划。

新城控股:浙江永利中心城投资有限公司与公司子公司新城商业管理集团有限公司签订《关于诸暨永利中心城之委托经营管理合同》。

保利地产:9月,公司实现签约面积153.38万平方米,同比增长68.88%;实现签约金额201.46 亿元,同比增长72.53%。1-9月,公司实现签约面积1179.88万平方米,同比增长37.58%;实现签约金额1575.09亿元,同比增长43.47%。

绿地控股:由绿地控股集团有限公司与上海隧道工程有限公司组成的联合体,成功中标南京地铁5号线工程PPP项目,该项目总投资近200亿元。

首开股份:公司2016年1至9月共实现签约面积226.88万平方米(含地下车库等),同比上升70.14%;签约金额511.20亿元,同比上升147.42%。其中,公司9月份共实现签约面积12.75万平方米(含地下车库等),签约金额30.62亿元,包括公司及控股子公司共实现签约面积10.99万平方米,签约金额25.64亿元;公司合作项目共实现签约面积1.76万平方米,签约金额4.98亿元。

神州长城:预中标4.3亿元医院整体搬迁PPP项目。

*ST新梅:上海新达浦宏投资合伙企业(有限合伙)于10月10日与上兴盛集团、开南投资、浦东科投、浦科投资签署了《关于上海新梅置业股份有限公司股份转让协议》,转让完成后,新达浦宏将以22.05%的持股比例成为公司第一大股东,浦东科投将成为公司实控人。成交总价约13.79亿元。

中南建设:公司在常熟市国有建设用地使用权挂牌出让活动中,竞得地块公告号2016A-013的国有建设用地使用权。地块出让面积为61315平米,综合容积率为2.0-2.2,土地用途为城镇住宅用地。以上地块公司成交总价61550万元,楼面地价约为4563元/平方米,公司以自有资金获取土地。

投资建议:十一期间,为遏制房价过快上涨,北京、南京、深圳、郑州、成都等热门一二线城市纷纷出台楼市调控政策,主要包括限购限贷和增加土地供给。我们认为,这次集中性的限购限贷政策出台源于核心一二线城市的房价上涨过快和居民杠杆率过高,信贷从企业向居民转移的速度超出了合理范围,因此本次调控也是及时并且必要的。但政府的本意并不是打压房价,而是控制杠杆率和房价涨幅在合理的范围内,且居民的杠杆率与企业的杠杆率之间存在一种动态平衡。参考2010-2014年10月的限购影响,我们认为:(1)短期内,限贷将比较有效地减少杠杆,带来成交增速的回落。(2)成交增速回落一段时间后,价格也会出现回调,其中一线城市由于刚需的承接效应,回调将会小于二三线城市。(3)目前地产投资下行压力显著大于2010年的时期,开发商在限购背景下将会更谨慎的拿地和开工,成交增速的回落与投资增速的回落几乎同步,因此我们认为从成交回落到上游产能的需求传导链将会更加快速直接,而上游的需求疲弱将会很快打破弱平衡,政策即会调整,因此长期来看地产的基本面并不悲观。我们认为未来一到两周内地产板块具备个股性机会。建议关注:1)目前为止仍处于NAV高折价的,一线城市土储丰富的,如招商蛇口,新城控股等;2)国企改革标的:鲁商置业、天保基建(未覆盖)等。

风险提示:货币政策收紧等。